Золотые визы – не всегда недвижимость: депозиты, облигации и фонды также возможны

«Золотые визы» и «золотые паспорта» у инвесторов прочно ассоциируются с недвижимостью: покупкой квартиры, дома, апартаментов или коммерческого объекта ради вида на жительство, резидентства или гражданства. Причина проста: недвижимость наглядна и эмоционально убедительна – это осязаемый актив, который можно показать, «дать клиенту потрогать» и, как ему кажется, в крайнем случае всегда продать.

Однако инвестиционная миграция не сводится к одной лишь недвижимости. В разных странах допустимы и другие активы: гособлигации, депозиты, паи фондов, доли в компаниях и прочие финансовые инструменты. Здесь, как и в случае с покупкой недвижимости, перед человеком встаёт полноценная инвестиционная задача: оценить надёжность вложения средств, его доходность, ликвидность, учесть срок блокировки капитала, невозвратные расходы, уровень инфляции и курс валют.

Преувеличивать, конечно, тоже не стоит. Программ, где миграционный статус напрямую связан с депозитами или ценными бумагами, существенно меньше. А после 2022 года возможности для граждан России и Беларуси сократились ещё сильнее: одни программы прекратили работу, другие формально сохраняются, но на практике их реализация затруднена из-за санкций, требований банков, проверок происхождения средств. Ценные бумаги не стали полноценной заменой недвижимости в инвестиционной миграции, но такие варианты существуют. И если программа опирается на финансовый инструмент, его следует рассматривать как элемент капитала, а не просто как привлекательную строчку в буклете миграционного консультанта.

Почему все думают о недвижимости

Недвижимость стала главным лицом инвестиционной миграции: формула «купил объект = получил статус + сохранил капитал» интуитивно понятна состоятельному человеку.

Конечно, эта простота обманчива. Даже в недвижимости инвестора ждут налоги, комиссии, расходы на содержание, риски переоценки и проблемы с ликвидностью.

С другой стороны, главным недостатком финансовых инструментов для большинства людей является их неосязаемость: здесь нет квартиры у моря и ощущения «физической защищённости» – только груда документов, депозиты, гособлигации и паи фондов «где-то в депозитарии». Это вообще инвестиция?

Да, ценные бумаги – такой же актив. Некоторые государства официально признают их достаточным основанием для участия в иммиграционной программе. При этом есть заранее известный номинал, фиксированный минимальный срок владения, прозрачная отчётность эмитента или управляющей компании и возможность быстрой продажи актива в конце.

Утверждать, что в данном случае финансовые инструменты превосходят недвижимость, конечно, нельзя. Для многих инвесторов недвижимость остаётся более понятной с психологической точки зрения: здесь есть конкретный объект, возможность сдавать его в аренду и лично контролировать ситуацию. Тем более, если альтернативой выступает непрозрачный венчурный фонд – что с ним будет через 5 лет, одному богу известно. «Бетонная коробка» же, напротив, стояла, стоит и будет стоять.

Но если речь идёт о государственных облигациях, банковском депозите или регулируемом фонде с понятной структурой и составом, всё не так однозначно.

Важно понять, какой актив эффективнее решает конкретную задачу: помогает получить статус, сохранить ликвидность, контролировать риски и вернуть капитал по истечении обязательного срока владения с минимальными издержками.

Ценные бумаги в программах инвестиционной миграции: исторические примеры

До 2022 года ряд европейских программ позволял россиянам получать миграционный статус не только через покупку недвижимости, но и за счёт вложений в финансовые инструменты.

Так, испанская Investor visa изначально предусматривала инвестиции в государственный долг, акции, фонды или открытие банковских депозитов – режим действовал до апреля 2025 года.

Мальта в рамках прежней Individual investor programme требовала от инвестора приобретения и удержания определённого объёма государственных облигаций (Malta government stocks). Впоследствии программу пересмотрели, а сама концепция гражданства за инвестиции в ЕС столкнулась с правовыми противоречиями на уровне европейского законодательства.

Ещё один показательный пример – Болгария: в стране действовали иммиграционные программы, допускающие приобретение финансовых активов, включая гособлигации. В 2022 году возможность получения гражданства за инвестиции там окончательно упразднили.

В Италии действует виза инвестора, доступная посредством финансовых вложений, включая государственные облигации, инвестиции в компании и стартапы, но для граждан России и Беларуси программа приостановлена.

Приостановка коснулась и программы в Сент-Люсии. Формально возможность получения гражданства посредством покупки гособлигаций по-прежнему есть , но… увы, не про нашу честь. Условия: минимальная сумма – 300 000 долларов, срок владения – 5 лет. Эти облигации не приносят процентного дохода и не являются классическими бескупонными облигациями, приобретаемыми с дисконтом (то есть, «за что купил – за то продал»), а помимо основной суммы инвестор должен уплатить отдельный невозвратный административный сбор (50 000 долларов).

Что изменилось после 2022 года

После 2022 года ситуация с миграционными программами усложнилась – особенно для граждан России и Беларуси.

Формально программа может оставаться открытой для иностранцев. Но на практике миграционные органы, агенты или юридические фирмы нередко отказываются работать с нашими соотечественниками либо принимают такие заявки только после тщательной предварительной проверки. К тому же отказать в открытии нужного счёта могут банки, управляющие компании и депозитарии.

Решающим чаще всего оказывается именно банковский уровень. Деньги могут быть заработаны честным путём, но документов не всегда достаточно для удовлетворения жёстким требованиям комплаенс: проверки due diligence, санкционный скрининг, подтверждение источника происхождения средств. К тому же иногда финансовые посредники попросту не хотят брать на себя репутационный риск.

Что по-прежнему работает

Турция – одна из немногих действующих программ. Иностранный инвестор может претендовать на гражданство через финансовые вложения:

• депозит в турецком банке
• покупка государственных облигаций Турции
• приобретение паёв фонда недвижимости или венчурного инвестиционного фонда

Во всех случаях минимальная сумма и срок владения составляют 500 000 долларов и 3 года соответственно.

В Португалии иной подход : речь идёт не гражданстве напрямую, а сначала о получении вида на жительство через программу ARI. После сужения возможностей, связанных с недвижимостью, одним из ключевых вариантов стали инвестиции в фонды, соответствующие следующим основным критериям:

• фонд создан по законодательству Португалии
• не является фондом недвижимости
• на момент покупки паёв до расформирования фонда остаётся минимум 5 лет
• по меньшей мере 60% активов фонда вложено в португальские компании (стартапы, малый и средний бизнес, технологические проекты)

Минимальная сумма инвестиций – 500 000 евро, срок – 5 лет.

В Венгрии тоже возможно приобретение паёв фонда, но уже фонда недвижимости. Важно, чтобы управляющая компания входила в специальный реестр и не менее 40% чистых активов фонда приходилось на венгерскую жилую недвижимость. Минимальная сумма приобретения паёв составляет 250 000 евро, срок – 5 лет. В результате инвестор получает ВНЖ сроком до 10 лет с возможностью продления и правом работать в Венгрии без ограничений.

Возвратная инвестиция – неравно бесплатная

Слово «возвратная» звучит так, будто бы капитал просто блокируется на несколько лет и возвращается без потерь. Но для полноценного анализа необходимо учесть и другие факторы.

• Есть ли у инструмента текущая доходность? Купоны для гособлигаций, дивиденды или распределения в случае с фондами. Как это соотносится с альтернативными вариантами вложения средств на горизонте 3–5 лет?
• Какова валюта актива и в какой валюте выражены обязательства семьи? Какова историческая динамика этой валюты по отношению к резервным валютам? Например, турецкая лира в период c 1990 по 2026 обесценивалась к доллару США в среднем на 31% в год (что, к слову, плохо и для местной недвижимости).
• Возможна ли досрочная реализация активов в случае необходимости и как такое нарушение условий программы скажется на миграционном статусе?
• Где хранятся финансовые активы – в банке, у брокера, в отдельном депозитарии? Кто ими управляет? Кто регулирует деятельность и насколько устойчиво финансовое положение этих организаций?
• Какова ликвидность на выходе: предусмотрено ли погашение по номиналу, есть ли активный вторичный рынок, возможен ли выкуп паёв непосредственно управляющей компанией или для продажи бумаг потребуется самостоятельный поиск покупателя?
• Какие платежи являются невозвратными? Государственные сборы, расходы на проверку благонадёжности (due diligence), юридические и агентские комиссии, административные и банковские платежи, спреды и налоги. Какова полная стоимость вложения с учётом всех издержек?

Как-никак речь идёт о вложении 300 000, 500 000 долларов и более. Эти средства на годы выпадают из общей структуры портфеля. Эту часть портфеля нельзя свободно ребалансировать или использовать как ликвидный резерв, деньги сконцентрированы в одной стране, валюте и сама по себе юридическая схема предполагает риски.

С другой стороны, финансовый инструмент в рамках миграционной программы нельзя считать обычной инвестицией. Такое вложение делается, прежде всего, ради юридического результата – ВНЖ, резидентства, гражданства, доступа к международной банковской системе, возможности жить в другой стране, учить там своих детей и в целом иметь для себя и своей семьи некий «план Б».

В чём состоит роль инвестиционного советника

Как инвестиционный советник я не должен и не подменяю собой миграционного консультанта. Я не обещаю вам второе гражданство, не выступаю как эксперт по миграционному праву, не помогаю в выборе страны, с подачей заявлений и в сборе документов для подтверждения происхождения средств – всем этим занимаются мои коллеги.

Моя зона ответственности – независимая оценка финансового инструмента, лежащего в основе программы. Будь то депозит, облигация, доля в компании, паи фонда недвижимости или венчурного фонда. Я анализирую ключевые параметры: срок блокировки капитала, валютные риски, ожидаемую доходность, структуру комиссий, риски эмитента или управляющей компании, риски ликвидности и так далее.

Как советник, я помогаю вам отделить возвратную часть вложений от невозвратных расходов и сравнить программу с обычным портфелем: показать, какие возможности вы упускаете, размещая существенную сумму в одном инструменте, стране и валюте – а какие, наоборот, приобретаете. Помогаю взвесить все «за» и «против» и принять более объективное решение.

Нередко анализ приводит к противоположному выводу: тот или иной фонд либо финансовый инструмент оказывается слишком сложным, дорогостоящим или неликвидным — недвижимость на этом фоне выглядит более прозрачной и понятной. Ценность независимой оценки как раз в том, что её цель — не продать продукт, а дать объективную картину.

При необходимости я подключаю к решению вопроса профильных специалистов (юристов, налоговых консультантов), не заинтересованных в продаже продукта.

Условия инвестиционных миграционных программ могут меняться. Формально программа может иметь место, но фактически быть недоступной для граждан отдельных стран. При этом практическая реализация сделки может оказаться сложнее, чем следует из юридических условий программы, в том числе из-за внутренней политики отдельных финансовых организаций.

Материал актуален по состоянию на июль 2026 года и не является юридической, налоговой, миграционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед принятием решений обязательно проконсультируйтесь с профильным специалистом.