Сторонники инвестиций в недвижимость обычно начинают с простого аргумента: цена не меняется каждый день, а значит, риск ниже, чем на бирже. В этом есть доля правды. Недвижимость действительно не переоценивается каждую минуту. Но вывод из этого часто делают неверный. Отсутствие ежедневной цены не означает отсутствие волатильности. Просто волатильность здесь проявляется иначе – реже, резче и в самый неподходящий момент.

Я столкнулся с этим на практике. Несколько лет назад я продавал свои квартиры в Москве. Процесс занял около 3.5 лет. В итоге с объектами пришлось расстаться по цене на 16% ниже первоначальной – той, в которой мой риэлтор на момент начала сотрудничества был совершенно уверен. И это без учёта накопленной инфляции. Такой результат легко объяснить «частным случаем». Но данные говорят об обратном: проблема не в конкретной сделке – это свойство рынка.

Real estate market

Цена в газете и реальная цена – не одно и то же

На рынке недвижимости одновременно существуют несколько разных величин:

  • цена в объявлении
  • оценка риэлтора и/или независимого оценщика
  • мнение второй стороны сделки
  • и, наконец, фактическая её цена

Они редко совпадают. И это нормально.

Например, по данным Redfin, в 2025 году в США жильё приобретали в среднем на 7.9% дешевле изначальной цены. Почти две трети сделок осуществлялось с дисконтом.

Это означает, что даже на спокойном рынке расхождение между ценой в объявлении и фактической ценой сделки – обычная история.

Пока сделка не состоялась, цена – лишь наше ожидание. Капитал ошибочно выглядит устойчивым даже если в нём нет системы .

Время как часть риска

Даже если игнорировать дисконты, остаётся ещё один параметр – время.

В тех же Соединённых Штатах в 2025 году среднее время продажи объекта жилой недвижимости составляло 50–56 дней. Более половины объектов не продавались в течение двух месяцев (что уж говорить про мои 3.5 года). И это на одном из самых ликвидных рынков мира.

У сделки, которую нужно ждать несколько месяцев, есть не просто цена. Есть ещё и время, в течение которого деньги обесцениваются под влиянием инфляции. Фактическая доходность становится ниже. И это меняет восприятие риска.

Ликвидность – не просто наличие цены, а возможность получить деньги здесь и сейчас по цене близкой к рыночной. Зачастую этот параметр выпадает из общей структуры капитала .

«Стабильность» часто обманчива

На фондовом рынке цена меняется постоянно.
На рынке недвижимости – поэтапно:

  • сначала уменьшается количество сделок
  • затем растёт срок экспозиции
  • и только потом появляются дисконты, корректируются цены

Это наглядно показывают данные. В 2025 году в США доля объектов жилой недвижимости, проданных по цене выше изначально указанной в объявлении, снизилась примерно до 22.8% ( с более чем 50% в 2022), тогда как доля сделок с дисконтом выросла до 60%+.

Когда мы видим волатильность

В обычной жизни волатильность на рынке недвижимости почти не заметна. В стрессовые периоды – проявляется мгновенно.

Вот, что мы имеем за последние годы (данные Reuters):

Это не ежедневная волатильность, как на бирже. Это волатильность, которая будто бы накапливается где-то с течением времени и проявляется только в момент покупки или продажи объекта.

Зарубежная недвижимость: выбор без выбора

После 2022 года инвесторы из России устремились в Турцию и ОАЭ. Не только ради диверсификации и защиты капитала – выбора другого не было.

Во многих юрисдикциях сделки с участием россиян стали затруднены или невозможны: банки отказывались проводить платежи, усиливался комплаенс, а в ряде случаев вводились прямые ограничения на операции с недвижимостью. В этом контексте Турция и ОАЭ оказались не просто «привлекательными», а фактически одними из немногих доступных нашим соотечественникам направлений.

Это подтверждается данными Reuters: в 2022 году россияне стали крупнейшими иностранными покупателями жилья в Турции, а также активно скупали недвижимость в Дубае. Парадокс: статистически лира обесценивается к доллару США в среднем на 31% в год (рубль для сравнения – лишь на 12–16% в год).

Однако турецкие и арабские банки последовали примеру своих европейских коллег довольно скоро и тоже стали закручивать гайки: начались усиленные проверки, задержки платежей; при совершении операций, связанных с российскими клиентами, стали требовать дополнительные документы.

Вишенка на торте – вторжение США в Иран. Удар пришёлся по инфраструктуре. Конфликт привёл к перебоям в транспортировке, закрытию воздушного пространства и сбоям в логистике, включая крупнейшие хабы региона, такие как Дубай. Усилился энергетический фактор. Блокировка Ормузского пролива – ключевого маршрута мировой торговли нефтью – привела к резкому росту цен на энергоносители и угрозе глобального экономического спада.

Рынок недвижимости «не сломался». Но:

  • сделки замедлились
  • активность снизилась
  • неопределённость выросла
  • ожидания инвесторов стали пересматриваться

Как отмечают отраслевые обзоры, первое последствие таких событий – не падение цен, а пауза в принятии решений и сжатие ликвидности. Такие моменты часто становятся отправной точкой для разбора структуры капитала.

Публичные рынки на начало конфликта, конечно, тоже отреагировали. Так стоимость акций девелоперов в Дубае снизилась на 13–17% всего за неделю.

Биржевые активы реагируют сразу, физическая недвижимость – с задержкой.

В турбулентные периоды это создаёт иллюзию стабильности. Однако фактически рынок уже меняется, просто это ещё не отражено в ценах сделок.

Вне зоны доступа

Если Турция и ОАЭ стали «точками входа», европейская недвижимость, приобретённая до 2022 года, а она среди наших состоятельных соотечественников была весьма популярна, оказалась в иной ситуации.

После начала событий на Украине и введения санкций часть активов стала трудноуправляемой. В ряде случаев:

  • активы могли подпадать под ограничения
  • сделки с ними требовали специальных разрешений
  • банки отказывались обслуживать операции
  • денежные потоки могли блокироваться или замедляться

Об этом свидетельствуют обзоры международных юридических фирм. В частности, анализ Hogan Lovells прямо указывает , что санкции ЕС и Великобритании существенно повлияли на рынок недвижимости и доступ к активам лиц, связанных с Россией.

Куда ни кинь – всюду клин: волатильности нет, теперь распорядиться своими активами невозможно. В подобных ситуациях может оказаться полезной независимая оценка структуры капитала.

Ценные бумаги в этом смысле оказались устойчивее: владельцы акций и облигаций иностранных компаний, купленных за рубежом, равно как и владельцы российских ценных бумаг, купленных на Мосбирже внутри российского контура, не пострадали. Сломался только «мост» между Россией и Западом. Блокировка коснулась тех, кто покупал иностранные бумаги в России и наоборот.

Оценка есть. Проверки — нет

Недвижимость можно оценивать теми же методами, что и акции:

  • дисконтирование будущих денежных потоков
  • сравнительный анализ
  • «доходный» подход

Это стандарт, например, в методологии Royal Institution of Chartered Surveyors.

То есть, «справедливая стоимость» у недвижимости безусловно есть. Есть она и у ценных бумаг. Вопрос лишь в том, как часто рынок заставляет нас эту оценку пересматривать:

  • на фондовом рынке – ежедневно
  • на рынке недвижимости – в момент сделки

До этого оценка недвижимости может оставаться неизменной годами. Жаль только, что происходит это лишь в наших иллюзиях.

Недвижимость не «менее волатильна». Просто риски здесь выглядят иначе:

  • цена формируется не постоянно, а эпизодически
  • ликвидность может исчезать
  • выход из актива требует времени
  • важен инфраструктурный риск (банки, переводы, юрисдикция)
  • валютный фактор значительно влияет на финансовый результат

Это не делает недвижимость плохим активом.

Но меняет вопрос, который стоит себе задать: не «покупать недвижимость или нет», а «какую роль этот актив играет в структуре капитала».

Именно в момент продажи объекта – а не его покупки – становится понятно, насколько тот или иной выбор был обоснован. И именно этот момент инвесторы чаще всего недооценивают на старте.

Владимир Верещак — инвестиционный советник
Как я работаю →
Email · Telegram · TenChat ↗